Perequazione e compensazione
La seconda risposta a Gimmi Perego
di Alfredo Vigaṇ
La seconda domanda che pone Gimmi Perego riguarda la “perequazione” a cui io aggiungerei anche il concetto di “compensazione”.
La perequazione: in che modo funziona esattamente? La lettura delle Norme Tecniche su questo tema importante è piuttosto difficile e le quantità che vengono messe in gioco sono piuttosto alte. Anche questo è tema legato alla discrezionalità o le norme permettono di stabilire criteri univoci ?
In realtà non è cosa complessa tenuto ovviamente conto che si tratta di procedura nuova per Monza e che va attivata. Il procedimento poi è certo univoco e non discrezionale.
Prima un riferimento. Da molti anni il tema della Perequazione, cioè di trattare equamente e con una certa omogeneità aree edificabili ed aree vincolate a servizi e verde, è presente sul territorio nazionale. Altre regioni avevano introdotto da anni questa possibilità e molti urbanisti, pur nei limiti della legislazione nazionale vigente, ne applicavano il concetto.
In sostanza , in molti piani del passato un'area era destinata edificabile, un'altra invece destinata a giardino pubblico. La prima aveva ovviamente un valore economico e generato dalla possibilità di edificazione l'altra invece poteva essere solo acquisita bonariamente o per esproprio dal Comune per realizzare un servizio.
Appare evidente la sperequazione tra i due valori che pure sono entrambi determinati da un atto pubblico e cioè la destinazione di Piano.
Inoltre in molti casi il rito nel tempo era che chi edificava non realizzava i servizi pubblici e pertanto la prima area veniva costruita oggi e la are a verde, magari di fronte o di fianco, rimaneva vincolata sulla carta in attesa di risorse pubbliche per l'attuazione.
Già nel 2003 abbiamo introdotto ( delibera sugli oneri di urbanizzazione)il principio che chi edifica cede delle aree a standard o ne monetizza il valore in modo che il Comune abbia delle risorse per reperire le aree. Nel 2004 il PRG introduceva anche una prima interpretazione di Perequazione.
Il PGT ne fa uno strumento importante di realizzazione del Piano e di equa ripartizione dei valori ma anche di “contestualità” di realizzazione dell'una e dell'altra area.
Cioè per edificare bisogna realizzare anche opere pubbliche in aree e opere da cedere al Comune.
Il PGT (vedi anche relazione generale al Documento di Piano pag 137 punto 6.6) introduce alcuni tipi di Perequazione: una ( più usuale e tradizionale) interna agli ambiti o comparti di attuazione a Piano Attuativo, un'altra, diffusa, che concerne anche aree vincolate a servizi ma esterne ai Piani Attuativi ( Aree Sistema).
Cosa avviene: chi edifica a Piano Attuativo nelle “aree Sistema” ha a disposizione una certa volumetria o superficie utile per l'edificazione. Questa disponibilità gli deriva dalle aree proprie. Dentro questo perimetro di comparto o ambito, vi è indifferenza dei valori del suolo. Cioè tutte le aree, che servano a strada,verde o a costruire, generano lo stesso indice edificabile. Per poter edificare si deve aggiungere una altra quota ( minore) di Volumetria o Superficie di edificazione che gli deriva da un'altra area esterna al Piano Attuativo e che il costruttore deve reperire e cedere al Comune.
La perequazione attivata nel PGT riguarda un numero limitato di aree (individuate nella Tavola C1, criteri per la perequazione) che sono di recupero di fabbisogni arretrati di standard nell'abitato.
Non vi sono discrezionalità ne aumento degli indici ed i criteri sono univoci come per gli indici di cui a precedente risposta.
La perequazione attivata non è solo residenziale ( come altri comuni impropriamente hanno attivato in passato) dato che gli standard da recuperare interessano sia destinazioni residenziali che industriali o terziarie. Pertanto chi ha un'area di possibile perequazione genera una “volumetria” distinta secondo la valutazione e o peso generale delle destinazioni nel Piano. In tal senso la residenza incide per il 25%.
Oltre che una perequazione di comparto o tra i comparti ed una diffusa, si è operato anche la scelta di una perequazione o incentivi ( non a carattere edificatorio) per fu8nzioni ecologiche ( si tratta degli incentivi per aree agricole già esposti in precedente risposta).
Per avviare il procedimento senza condizioni di “monopolio” ( si genera in sostanza un mercato di aree vincolate e da cedere al Comune e che sono necessarie per chi edifica), il Comune interviene con proprie aree destinate alla perequazione e che può rendere disponibili con bando pubblico. Il valore di tali aree è di circa il 17%. Tale valore deriva da preciso dimensionamento del Piano, infatti la perequazione funziona se le volumetrie previste per le aree in edificabili possono “atterrare” da qualche parte e secondo le Norme di Piano.
Un'altra tavola individua invece le aree di “compensazione” ( anch'esse in numero limitato)che possono consentire uno “spostamento” dello standard quando vi sia anche un interesse pubblico in gioco.
Una altra possibilità è la “traslazione volumetrica” esercitata al fine del recupero ambientale e paesaggistico sia urbano che agricolo e per i Parchi di Cornice. Si demolisce da una parte vincolando il recupero ambientale e trasferendo la volumetria ove ammesso dal PGT.
Alfredo Viganò
PGT@arengario.net
20 gennaio 2006