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Perequazione: strumento urbanistico e non fine
di Alfredo Viganò
Mi sono stati chiesti, sia nella riunione all'Urban Center che in qualche lettera, ulteriori chiarimenti sulla perequazione ed in particolare quali sono i valori attribuiti e perché sono differenziati sul territorio. Sottolineo comunque che il tema della perequazione ha coinvolto il dibattito urbanistico degli ultimi anni ma forse con una certa esagerazione.
La perequazione è uno strumento che interviene per rendere in una certa misura indifferente il valore del suolo in relazione alla destinazione di utilizzazione urbanistica. Essa interviene pertanto dove si determina, nelle destinazioni del suolo, una differenza tra aree utilizzate a fini edificatori di varia destinazione e aree destinate a servizi e che sono comunque anch'esse utilizzate per la funzionalità urbanistica di parti della Città. Nel nostro caso il problema non assume carattere di grandi dimensioni (per la perequazione diffusa) e quindi incide per una percentuale sostenibile del complesso delle ipotesi di edificazione su aree sistema come previsto dalla proposta di PGT.
Nelle dimensioni proposte pertanto diviene uno strumento di equità e fattibilità tra aree che effettivamente hanno valore uguale o similare e che pertanto possono essere “messe
assieme”, sia che si tratti di previsione edificabile o per verde e servizi.
I riferimenti nelle norme del PGT sono : l'art. 5 delle norme del Documento di piano (A12) dove si dettano gli indirizzi e le definizioni del tutto ed i compiti per il Piano delle regole e per il Piano dei servizi (si veda anche l'art. 4 delle norme del Piano dei servizi).
In questo articolo si precisano, oltre che alle finalità, le motivazioni ed i contenuti generali (si vedano gli schemi a pag. 137 e 138 della relazione del Documento di piano, qui indicati come Schema A e B) :
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- Che la perequazione tra comparti si riferisce al fatto che le Slp o volumetrie consentite sono differenziate secondo problematiche ambientali e di caratteri urbanistici dei singoli comparti. Non vige per essi una densità univoca ed omogenea da suddividere poi in singole destinazioni interne ma che invece viene proposta una precisazione differenziata che partecipa alla perequazione interna dei singoli comparti o ambiti (sia per gli ambiti strategici che per le aree sistema), dove cioè il Piano si attua preventivamente con Piani attuativi convenzionati. In termini pratici non comporta spostamenti di volumetria tra i comparti ma solo motiva il perché della differenza che trova ragioni nello stato dei luoghi e nelle finalità urbanistiche pubbliche e private definite dal PGT.
- Che la perequazione di comparto (cioè dentro il perimetro di ogni comparto) fa si che ogni metro quadrato compreso in ambiti strategici o aree sistema produce gli stessi effetti al fine del calcolo degli indici ammessi. In termini pratici un'area individuata come area verde o un'altra edificabile concorrono unitariamente a rendere possibile l'intervento. Pertanto non determina differenza tra i valori delle aree stesse ai fini della loro valorizzazione.
- Che la perequazione diffusa interessa le aree destinate a servizi ed esterne ai comparti. Anche queste aree, pur non essendo connesse nella tavola del Piano, a Piani attuativi (aree Sistema ), determinano una capacità di computo degli indici edilizi (parte per residenza pari al 25% e parte per le altre destinazioni, si veda il sottostante schema C di pag. 139). Questa disponibilità volumetrica “atterra” nei Piani attuativi delle aree sistema una volta che se ne approvi il Piano attuativo. Per questo le aree sistema presentano un “indice di zona” (a cui si applica la perequazione interna tra le proprietà) e un indice minimo di edificazione che comprende la capacità volumetrica derivante dal reperimento di un'area esterna da cedere al comune (queste aree reperibili sono individuate in una apposita tavola di riferimento : Tav C1 Criteri per la perequazione). Per la perequazione diffusa si riporta lo schema di pag. 140 (qui riportato come Schema D) della relazione sopra citata e che evidenzia i contenuti riferiti alle aree sistema. Gli indici interessanti le aree che entrano nella perequazione sono indicati e distinti all'art. / delle norme del Piano dei servizi.
- Vi è poi una forma di perequazione ottenuta con incentivi per le aree agricole. Si tratta di incentivi normativi e economici al fine di organizzare a fini paesistici e di fruizione le aree agricole, soprattutto in prossimità dell'abitato, come partecipi delle aree protette nei Parchi di cornice della Città . Su questo aspetto penso sia necessaria una nota a parte nei prossimi giorni data la particolarità e novità della normativa (art. 5 delle Norme del Piano dei servizi).
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Ma è evidente che aree esterne e periferiche, vincolate a servizi pubblici, hanno un valore diverso di aree centrali e quindi sarebbe non “perequativo” trattarle allo stesso modo. Inoltre vi è una evidente differenza di valore anche nel caso di reperimento di un'area con geometria che non ne consente comunque la edificazione da un'area che invece presenta una propria dimensione edificabile qualora non fosse intervenuto il vincolo di piano. Ad esempio tra un lotto rettangolare di mille o duemila mq e una striscia per parcheggi e sistemazione viabilistica della profondità di qualche metro. Ambedue sono necessarie alla attuazione del piano ma presentano già in partenza ed anche indipendentemente dal piano una differenza. Stessa considerazione sulle differenze vale tra le aree interne ad piano e queste esterne, dato che chi realizza un piano investe mentre chi cede un'area per servizi esterna ne fa commercio sulla base di un beneficio derivante dalle norme di Piano di governo.
In questo senso il Piano propone :
- che, in ragione di una valutazione che interessava le zone ICI e che sono riferite anche alla monetizzazione delle aree a standard di cui alla procedura già in essere, si è diviso il valore delle aree vincolate (tradotto in credito per la capacità edificatoria da spostarsi nelle attuazioni dei Piani attuativi), in tre fasce, rappresentate sulla tavola C1;
- che in ragione della dimensione e qualità dell'area tali valori di ognuna delle tre fasce sia divisa in due valori (si veda sempre l'art. 7 delle norme del Piano dei servizi: zona centro storico, zona semicentrale, resto del territorio) .
Il tutto ovviamente è dimensionato.
Alfredo Vigaṇ
PGT@arengario.net
18 febbraio 2006